С одной стороны, это очень значительный спад, с другой – за последние месяцы рост набрал такой ход, что прошлый месяц всё равно стал шестым по количеству сделок почти за три последних года. И два из них – это как раз апрель 2021 и март 2022 – месяцы, когда пенсионные излишки из ЕНПФ только начали активно поступать на рынок, и последний месяц перед повышением порогов. Какова сейчас ситуация на местном рынке недвижимости, и чего стоит ожидать в ближайшее время?

В апреле в Казахстане, по данным бюро национальной статистики АСПиР РК, оформлено 52,5 тысячи сделок купли-продажи жилой недвижимости. В сравнении с мартом количество сделок уменьшилось на 15,3 тысячи – на 22,5 процента, а с апрелем прошлого года – на 7,2 тысячи (12 процентов).

Традиционно большинство сделок на казахстанском рынке недвижимости – это покупки квартир в многоквартирных домах. Что же касается индивидуальных домов, то в апреле в стране продано 14,3 тысячи индивидуальных домов. Их доля в сделках – 27,4 процента. Традиционно наибольший спрос на частные дома приходится на летние месяцы, а рост показателя начинается как раз в апреле. Но в нынешнем году такого не произошло: относительно марта доля индивидуальных домов выросла менее чем на один процентный пункт.

Здесь, как и в целом по сделкам, идёт общая тенденция – зафиксирован заметный спад. Это меньше, чем в апреле прошлого года, когда было продано 16,8 тысячи домов, и в марте 2022 года (18 тысяч). При этом прошлый месяц по-прежнему заметно обгоняет средний уровень предыдущих лет. В 2019-2020 годах в среднем в Казахстане ежемесячно продавалось по 7,2 тысячи частных домов.

Существует сразу несколько причин, почему снижение началось именно сейчас. Самая главная среди них – это, конечно, значительное повышение минимальных порогов изъятия денег с пенсионного счёта. Напомним, с 1 апреля в Казахстане вступили в силу новые пороги достаточности пенсионных накоплений. В среднем, пороги были подняты на 65-85 процентов.

К слову, если при старых нормативах позволить себе снять хотя бы один тенге могли менее семи процентов вкладчиков ЕНПФ, то сейчас, спустя год изъятий и после поднятия минимума более чем в полтора раза – таких людей останется совсем немного.

Нужно упомянуть, что об апрельском поднятии стало известно заранее. Дедлайн даже перенесли на три месяца, чтобы казахстанцы успели по максимуму обналичить средства, чем граждане и не преминули воспользоваться. Для сравнения: до начала истории с изъятиями из пенсионного фонда для Казахстана нормой было 25-30 тысяч продаж жилья в месяц. В марте 2022 года показатель вырос почти до 68 тысяч сделок. Поэтому вполне логично, что уменьшение пенсионных изъятий не могло не отразиться на рынке недвижимости. Но с другой стороны, нынешний показатель, даже несмотря на снижение, остаётся крайне высоким. Учитывая это, скорее всего, в последующие месяцы будет заметно дальнейшее снижение числа продаж.

Помимо этого, выросли риски неопределённости. Экономические санкции против России имеют временной лаг в несколько месяцев. Казахстанская экономика сильно подвязана к российской, и влияние санкций, хоть и косвенно, отразится на ней. Это хорошо заметно сейчас по ситуации вокруг обменного курса рубля, тенге и доллара. Поэтому многие люди не спешат связывать себя с долгосрочными денежными обязательствами.

Теперь что касается цен. Согласно опубликованным данным, цены на новое жильё в апреле 2022 года составили 412 тысяч тенге за квадратный метр, в то время как на вторичном рынке – 459 тысяч тенге. За месяц цены на вторичном рынке выросли на 1,8 процента, в то время как на первичном рынке и аренде – на 0,8 процента. В годовом выражении цены на новое жильё выросли на 20,3 процента, на вторичное жилье – 27,7 процента, аренда – на 22,2 процента.

Стоит отметить, что прирост цен на рынке жилья наблюдается пятый год подряд. Снижение было лишь в 2016 году, когда новое жильё подешевело на рынке на 3,6 процента, и в 2017 году, когда стоимость квадратного метра вторичного рынка снизилась на 1,6 процента.

Учитывая, что существуют все предпосылки к дальнейшему уменьшению спроса на недвижимость ввиду меньшего количества свободных денег, вполне возможно снижение цен на жильё. Но здесь нужно учитывать строительное лобби, представители которого постоянно пытаются продавливать решения то об очередных льготных ипотеках, то о помощи оте­чественным строителям.

Руслан АЛЕКСЕЕВ
Источник: «Звезда Прииртышья»