Разберемся вместе с каталогом недвижимости korter.kz, что такое обременения, как проверить недвижимость на наличие обременений и самое важное — узнаем, как их снять.

Виды обременений

Обременение — это ограничения на пользование собственностью. Недвижимость с обременениями не подлежит продаже, обмену, передаче в дар или использованию в целях получения коммерческой выгоды, а иногда исключено даже проживание. Наложить обременения могут государственные органы, физические и юридические лица.

Обременения делятся на добровольные и принудительные.

При добровольном обременении владелец по собственному желанию предоставляет свое жилье в качестве залога. Например:

• для получения ипотечного кредита;

• в качестве долговых обязательств перед различными кредиторами;

• при временном приостановлении регистрации прав на недвижимость (в связи с кражей или потерей документов на недвижимость).

К принудительному обременению относятся:

• арест недвижимости через суд;

• юридические притязания третьих лиц (долги, споры).

Регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения:

• право пользования на срок не менее одного года (аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента);

• право доверительного управления при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и др.;

• залог;

• арест;

• ограничения, налагаемые госорганами;

• иные обременения прав, предусмотренные законами РК, за исключением преимущественных интересов.

Рассмотрим каждый вид детальнее.

• Право пользования. Если недвижимость находится в аренде более года и в это же время продается, то обременение состоит в том, что к новому владельцу переходят все обязательства, установленные договором аренды. Новый владелец обязан соблюдать сервитут при его наличии на участке (право ограниченного пользования для прохода, проезда, прокладки или пользования коммуникациями).

• Право доверительного управления. Продажа недвижимости не препятствует праву доверительного управления. Смена владельца возможна без согласия управляющего.

• Залог. Залогодержатель должен дать свое согласие на смену собственника. При этом право залога все еще действительно, а правопреемник несет все обязанности залогодателя.

• Арест. Совершать сделки касательно имущества, находящегося под арестом, невозможно. Владелец имущества обязан обеспечивать его целостность.

• Ограничения от госорганов. Чаще всего возникают из-за неуплаты налогов, алиментов или как защитная мера органов опеки несовершеннолетних. Должник-собственник обязан обеспечить сохранность имущества и не вправе заключать сделки.

• Обременение на долю в имуществе. Если доля имущества находится под арестом или другим обременением, то распоряжаться объектом полностью запрещено. Однако остальные сособственники (при наличии) могут управлять своими долями по своему усмотрению.

• Временное прекращение прав регистрации. Собственник может сам подать заявление о временном прекращении регистрации прав на свою недвижимость (не более 15 дней) при утере правоустанавливающих документов на жилье и предотвращения сделок с ним, а также для предоставления гарантии контрагенту о неприкосновенности имущества для других лиц.

Как проверить недвижимость на обременения

Получить справку об обременениях. В справке об обременениях должен быть указан адрес, количество собственников, документ, на основании которого возникло право собственности, список обременений и основания для них.

Где можно получить справку?

• заказать в любом ЦОНе;

• на портале egov.kz;

• написать официальный запрос в департамент юстиции по месту нахождения имущества. Ответ будет предоставлен в течение 15 дней;

• обратиться к нотариусу. Он имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках через ЕНИС (государственная база данных «Регистр недвижимости»). При отсутствии возможности получения таких сведений информация выдается по запросу нотариуса.

При личном обращении необходимо заявление, паспорт получающего либо доверенность, если за услугой обращается не сам собственник. При онлайн-запросе нужно иметь ЭЦП либо использовать одноразовый пароль.

Справка бесплатная, готовится от 20 минут до одного рабочего дня, а также действует только на день выдачи.

Обращайте внимание на стоимость объекта и количество сделок с ним за последние 3-5 лет. Например, вас должно насторожить, если стоимость квартиры в Павлодаре была гораздо ниже рыночной, она несколько раз продавалась или дарилась, а сделки заключались между близкими родственниками.

Старайтесь заключать сделки с доверенными лицами. Если такой возможности нет, то свяжитесь с собственником до сделки и получите видеосогласие на продажу.

Как снять обременение?

Для того чтобы снять любой вид обременения, следует прекратить ситуацию его возникновения. То есть собственник недвижимость должен оплатить ипотеку, погасить долги и обязательства перед кредиторами и т.д. С доказательством об отмене обременения нужно обратиться в ЦОН или на сайт egov.kz.

Самыми сложными видами обременения являются аресты по гражданским и уголовным делам. 

• Арест по гражданскому делу снимается после исполнения решения суда и оплаты работы судоисполнителя.

• Арест по уголовному делу снимается после предварительного следствия либо по решению суда.